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从“取消预售制”到“取消公摊面积”，近来房地产改革呼声不断。失落的楼市何时迎来春天？取消预售、取消公摊、取消物业，购房者就能踏实了吗？8月26日，凤凰网财经《封面直播》对话北师大房地产研究中心主任董藩，解读房地产市场的走向与变革。

董藩认为，房产领域有两个伟大的发明，一个是预售制，一个是按揭贷款。

预售制为什么是一个伟大的发明？董藩解释道，房地产是资本密集型行业，预售制能够使开发商在钱不够的情况下，通过预售产生相当于融资的效果。

如果预售情况较好，产业链就会有较好的信心基础，使施工企业、建材商等愿意赊帐，帮助开发商完成项目，有利于开发规模。如果仅靠开发商的自有资金，开发规模会大大下降。当开发规模下降即供给端下降了，但需求端没有下降的情况下，就会导致价格飞涨。

第二，国外的经验显示，预售是检验市场认可程度的一个重要手段。如果预售的情况不好，就会倒逼开发商调整规划设计。在中国这方面虽然被弱化了，但是还存在一定作用，很多开发商一期楼盘规划时，可能因户型偏大等原因预售效果不好，就会在二期、三期调整过来，这样便促进了资源的优化配置。

此外，在董藩看来，预售对消费者有一定好处。除却烂尾等特殊情况，正常情况下，房价稳步上涨时，消费者通过预售提前两、三年买房，就意味着按照两、三年前的供求关系去支付价格。因此预售虽然提前付钱，但消费者就相当于合作投资，分享了未来上涨中带来的增值收益。

从这些方面来看，预售制有其存在的意义，那为什么被大家反对？

董藩表示，目前预售制还有一些缺陷。与中国相比，西方预售交了10%或20%的定金后。等到交房时才办贷款，但中国是预售时就必须办贷款，银行提前两三年收取利息，这实际上是对消费者财产权的伤害。并且，如果房子烂尾，风险也转嫁给了买房者，因为消费者已经签订了贷款合同，银行往往强制消费者无条件偿还贷款，这非常不合理。因为产品并没有到消费者手中却必须偿还贷款，还称贷款和预售是两个合同，但这两个合同其实套在一起。

所以预售制本身没有问题，重点是办贷款的时间应移到交房时，并且对预售资金进行监管，监管方中必须有业主代表或者业主的律师才行，买卖双方与政府共同监管，这样才真正起到监管作用。

董藩强调，基于以上三大意义，预售制不应该取消，但是必须完善。